Immobilien-Glossar

Die Geldsumme, die für die Miete der Immobilie (Wohnung, Haus, Garten, Garage, etc) an den Vermieter zu zahlen ist. Üblicherweise monatlich fällig. Bei Immobilien, die unter Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen, ist in Österreich die Frist für die Überweisung der Miete zwingend der 5. des Monats oder später. Bei Immobilien, die nicht dem MRG unterliegen, kann dies frei vereinbart werden.

Zum Hauptmietzins kommt noch das allfällige Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände hinzu. Weiters die Betriebskosten, Heizkosten sowie (je nach steuerrechtlicher Lage des Vermieters) die Umsatzsteuer. Die Gesamtmiete wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.

Das MRG (Mietrechtsgesetz) wurde zuletzt 1981 grundlegend reformiert, regelt die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sowie genossenschaftliche Nutzungsverträge und ist seit Anfang 1982 in Kraft. Zuvor hieß es Mietengesetz (MG).

Das MRG unterscheidet drei Hauptkategorien:

1. Vollanwendung des MRG - insbesondere für Altbauten mit Baubewilligung vor dem 8.Mai 1945 (Kriegsende). Das Mietobjekt unterliegt dem Preisschutz (die maximale Höhe des Mietzinses ist reguliert, bei einem befristeten Mietvertrag ist zwingend ein Abschlag auf die Miete vorgesehen, die Betriebskostenposten sind zwingend reglementiert) sowie dem Kündigungsschutz (Mieter dürfen nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden, die Kündigung muss gerichtlich erfolgen, er gibt Mindestlaufzeiten für Mietverträge).
2. Teilanwendung des MRG - insbesondere die Bestimmungen hinsichtlich Dachgeschoßausbauten ab 2002 / Bestimmungen zu Kündigung und Befristung von Mietverträgen. Bei Teilanwendung kommt nur der Kündigungsschutz des Mieters zur Geltung.
3. Nichtanwendung (Vollausnahme) des MRG - insbesondere bei Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen: Es kommt vorwiegend das ABGB zur Anwendung. Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsfristen des Mietvertrags können frei vereinbart werden.

Das MRG beinhaltet mittlerweile zahlreiche Sondervorschriften und ist auch für Experten eine bereits recht komplexe Materie und für Laien nur noch sehr schwer verständlich. Seit vielen Jahren gibt es in Österreich zahlreiche Stimmen, das MRG grundlegend zu reformieren und zu vereinfachen - bisher ohne Erfolg.

Mehr Infos hier: das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG)

Prinzipiell handelt es sich bei jedem neu errichteten Gebäude um einen Neubau. Qualitativ unterscheidet sich ein Neubau von einem Altbau meist durch eine zeitgemäße Ausstattung sowie hohe Energieeffizienz. 

Nach dem österreichischen Mietrechtsgesetz gelten Gebäude mit einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 als Neubau. Alles davor ist Altbau.

Diese Regelung hat massive Auswirkung auf die mietvertragliche Gestaltungsmöglichkeit hinsichtlich Mietdauer, Miethöhe sowie Kündigungsmöglichkeiten. Mehr dazu auch unter 'Wann gilt das MRG?'

Was zur Nutzfläche zählt, ist in Österreich im Mietrechtsgesetz sowie Wohnungseigentumgesetz geregelt: Es zählt die gesamte Fläche eines Hauses zur Nutzfläche, abzüglich der Wände, Türdurchbrechnungen (für die Tür verwendete Bodenfläche), Durchreichen, Balkone, Terassen, Stiegen, Aufzüge, Heizungsraum o.ä.

Sehr wohl zählt aber eine Loggia sowie die Fläche unterhalb von Dachschrägen in der Wohnung zur Nutzfläche.

Das Objektprinzip im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt die Stimmverteilung in einer Eigentümerversammlung nach der Anzahl der Sondereigentumseinheiten (z. B. Wohnungen oder Gewerbeeinheiten), die ein Eigentümer besitzt. Das bedeutet, dass für jede Eigentumseinheit eine Stimme vergeben wird, unabhängig vom Wert der Einheit oder der Anzahl der Eigentümer. Eigentümer, die mehrere Wohnungen oder Einheiten besitzen, haben entsprechend mehrere Stimmen.

Anwendung des Objektprinzips

Das Objektprinzip wird vor allem dann genutzt, wenn es in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt ist. Es wird eher selten angewendet, da in vielen Fällen das Kopfprinzip oder Wertprinzip als fairer oder praktikabler angesehen wird. Das Objektprinzip ist besonders vorteilhaft für Eigentümer, die mehrere Wohnungen oder Gewerbeeinheiten besitzen, da diese für jede Einheit eine Stimme erhalten.

Wesentliche Merkmale des Objektprinzips

• Gleichwertige Stimmen pro Einheit: Jede Wohneinheit oder Sondereigentumseinheit erhält eine Stimme, unabhängig von der Größe oder dem Wert der Einheit.
• Mehr Stimmen für Mehrfachbesitz: Eigentümer, die mehrere Einheiten besitzen, erhalten entsprechend mehr Stimmen und haben somit einen größeren Einfluss auf Entscheidungen.
• Unabhängig vom Miteigentumsanteil: Anders als beim Wertprinzip, bei dem der Stimmanteil nach dem finanziellen Anteil am Gesamteigentum berechnet wird, spielt beim Objektprinzip der Wert der Einheit keine Rolle.

Unterschiede zu anderen Prinzipien

• Kopfprinzip: Beim Kopfprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten er besitzt. Beim Objektprinzip hingegen hat jeder Eigentümer so viele Stimmen, wie er Einheiten besitzt.
• Wertprinzip: Beim Wertprinzip richtet sich die Anzahl der Stimmen nach dem Wert der Eigentumsanteile. Beim Objektprinzip ist der Wert der Einheiten irrelevant; entscheidend ist allein die Anzahl der Einheiten.

Beispiel Objektprinzip

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus fünf Wohnungen. Ein Eigentümer besitzt zwei Wohnungen, die anderen drei Eigentümer jeweils eine Wohnung. Beim Objektprinzip hat der Eigentümer mit zwei Wohnungen zwei Stimmen, und jeder der anderen Eigentümer hat eine Stimme.

Fazit

Das Objektprinzip gewährt für jede Wohneinheit eine Stimme, was besonders Eigentümern zugutekommt, die mehrere Einheiten in der Gemeinschaft besitzen. Es wird jedoch nur angewendet, wenn es in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt ist, und ist im Vergleich zu anderen Prinzipien wie dem Kopf- oder Wertprinzip weniger verbreitet.