Immobilien-Glossar

Das Objektprinzip im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt die Stimmverteilung in einer Eigentümerversammlung nach der Anzahl der Sondereigentumseinheiten (z. B. Wohnungen oder Gewerbeeinheiten), die ein Eigentümer besitzt. Das bedeutet, dass für jede Eigentumseinheit eine Stimme vergeben wird, unabhängig vom Wert der Einheit oder der Anzahl der Eigentümer. Eigentümer, die mehrere Wohnungen oder Einheiten besitzen, haben entsprechend mehrere Stimmen.

Anwendung des Objektprinzips

Das Objektprinzip wird vor allem dann genutzt, wenn es in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt ist. Es wird eher selten angewendet, da in vielen Fällen das Kopfprinzip oder Wertprinzip als fairer oder praktikabler angesehen wird. Das Objektprinzip ist besonders vorteilhaft für Eigentümer, die mehrere Wohnungen oder Gewerbeeinheiten besitzen, da diese für jede Einheit eine Stimme erhalten.

Wesentliche Merkmale des Objektprinzips

• Gleichwertige Stimmen pro Einheit: Jede Wohneinheit oder Sondereigentumseinheit erhält eine Stimme, unabhängig von der Größe oder dem Wert der Einheit.
• Mehr Stimmen für Mehrfachbesitz: Eigentümer, die mehrere Einheiten besitzen, erhalten entsprechend mehr Stimmen und haben somit einen größeren Einfluss auf Entscheidungen.
• Unabhängig vom Miteigentumsanteil: Anders als beim Wertprinzip, bei dem der Stimmanteil nach dem finanziellen Anteil am Gesamteigentum berechnet wird, spielt beim Objektprinzip der Wert der Einheit keine Rolle.

Unterschiede zu anderen Prinzipien

• Kopfprinzip: Beim Kopfprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten er besitzt. Beim Objektprinzip hingegen hat jeder Eigentümer so viele Stimmen, wie er Einheiten besitzt.
• Wertprinzip: Beim Wertprinzip richtet sich die Anzahl der Stimmen nach dem Wert der Eigentumsanteile. Beim Objektprinzip ist der Wert der Einheiten irrelevant; entscheidend ist allein die Anzahl der Einheiten.

Beispiel Objektprinzip

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus fünf Wohnungen. Ein Eigentümer besitzt zwei Wohnungen, die anderen drei Eigentümer jeweils eine Wohnung. Beim Objektprinzip hat der Eigentümer mit zwei Wohnungen zwei Stimmen, und jeder der anderen Eigentümer hat eine Stimme.

Fazit

Das Objektprinzip gewährt für jede Wohneinheit eine Stimme, was besonders Eigentümern zugutekommt, die mehrere Einheiten in der Gemeinschaft besitzen. Es wird jedoch nur angewendet, wenn es in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt ist, und ist im Vergleich zu anderen Prinzipien wie dem Kopf- oder Wertprinzip weniger verbreitet.

Eine Online Eigentümerversammlung ist eine Versammlung von Wohnungseigentümern, die vollständig über das Internet stattfindet. Die Teilnehmer sind nicht physisch anwesend, sondern nehmen über eine Online-Plattform (z. B. Zoom, Microsoft Teams) teil. In dieser Versammlungsform werden die gleichen Themen besprochen und Beschlüsse gefasst wie bei einer traditionellen, vor Ort stattfindenden Eigentümerversammlung, aber alle Prozesse – von der Diskussion bis zur Stimmabgabe – erfolgen online.

Merkmale der Online-Eigentümerversammlung

• Plattform: Nutzung eines Videokonferenztools zur Kommunikation und Interaktion.
• Stimmabgabe: Abstimmungen erfolgen online über die Plattform oder per eMail.
• Diskussion: Eigentümer können wie bei einer physischen Versammlung Anträge stellen und ihre Meinung äußern.
• Protokollierung: Die Beschlüsse werden protokolliert und ins Beschlussbuch eingetragen.
• Technische Voraussetzungen: Alle Eigentümer müssen über einen Internetzugang und ein geeignetes Endgerät verfügen (Laptop, Tablet, Smartphone).

Rechtliche Grundlage

Deutschland: Die Online-Eigentümerversammlung wurde durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 explizit zugelassen. Gemäß dem neuen WEG können Eigentümerversammlungen auch online durchgeführt werden, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist oder von den Eigentümern per Mehrheitsbeschluss beschlossen wird. Dies hat der Praxis einen festen rechtlichen Rahmen gegeben, der die Online-Versammlung zu einer dauerhaften Option für Wohnungseigentümergemeinschaften macht. Ab 2025 können Online Eigentümerversammlungen auch komplett online abgehalten werden. Dies erfordert zumindest eine 75% Zustimmung der Eigentümer und muss in den ersten Jahren (bis voraussichtlich 2028) regelmäßig durch die Eigentümer bestätigt werden, dass die Eigentümerversammlung auch weiterhin online stattfinden darf.

Österreich: In Österreich wurde die Online-Eigentümerversammlung mit der WEG Novelle 2022 ermöglicht. Festgelegt ist dies in § 25 (2a) WEG Österreich.

Voraussetzungen für die Durchführung

Deutschland: Eine Online-Eigentümerversammlung kann durchgeführt werden, wenn entweder alle Eigentümer zustimmen oder wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht. Auch ist ein Mehrheitsbeschluss in der Versammlung möglich, der künftig die Durchführung von Online-Versammlungen erlaubt. Die rechtlichen Voraussetzungen sind klar geregelt, und die Teilnahme an Online-Versammlungen ist rechtswirksam, wenn die technischen Mittel dies ermöglichen.

Österreich: In Österreich ist die Online-Eigentümerversammlung nur zulässig, wenn alle Eigentümer zustimmen. Ohne diese Voraussetzungen kann eine Online-Versammlung aller Eigentümer nicht rechtswirksam durchgeführt werden. Diese strengere Anforderung macht es in der Praxis oft schwieriger, reine Online-Versammlungen durchzuführen.

Stimmabgabe und Beschlussfassung

Deutschland: Die Stimmabgabe erfolgt bei Online-Eigentümerversammlungen über digitale Plattformen oder andere elektronische Kommunikationsmittel. Wichtig ist, dass die Abstimmung rechtssicher und transparent erfolgt, sodass jede Stimme korrekt erfasst wird. Die Plattformen müssen sicherstellen, dass alle Teilnehmer die gleichen Rechte und Möglichkeiten haben, wie bei einer physischen Versammlung.

Österreich: Auch in Österreich wird die Stimmabgabe bei Online-Eigentümerversammlungen digital durchgeführt. Hier ist jedoch die Sicherstellung technischer Anforderungen besonders wichtig, um die Rechtssicherheit der Abstimmungen zu gewährleisten. Eventuelle technische Probleme oder unzureichende Plattformen könnten die Gültigkeit der Beschlüsse beeinträchtigen. Die rechtliche Grundlage ist strenger, da alle Teilnehmer zustimmen müssen und die technischen Lösungen oft hinterfragt werden.

Eine Vereinbarung, die es einer der beiden Vertragsparteien ermöglicht, eine einseitige Willenserklärung abzugeben, die der andere Vertragspartner annehmen muss.

So könnte ein Grundstücksverkäufer einem Kaufinteressenten das Recht einräumen, binnen einer gewissen Frist das Grundstück zu einem vorher vereinbarten Preis zu kaufen.

Der Interessent ist somit innerhalb der gesetzten Frist dazu berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Option auszuüben = zum vorher festgelegten Preis zu kaufen.