Wann gilt das Mietrechtsgesetz (MRG)?

Das MRG (Mietrechtsgesetz) in Österreich ist ein kompliziertes Regelwerk, dessen Anwendungsbereiche selbst für Immobilien-Experten nicht immer leicht zu durchschauen sind. Den korrekten Mietzins zu berechnen ist deswegen in manchen Fällen aufgrund des MRG für Vermieter gar nicht so einfach. Und für Mieter ebenso nicht leicht zu verstehen.

Deswegen hat prop.ID für Dich eine -> übersichtliche Infografik zusammengestellt, die Du in diesem Beitrag runterladen kannst. Diese Infografik soll Dir als schnellen Überblick dienen, welche Bestimmungen des Mietrechts angewandt werden müssen und welcher Mietzins verrechnet werden darf.

Zuerst noch ein paar grundlegende Sachen zum MRG – dann ist auch die Infografik besser zu verstehen:

Geltungsbereich des MRG

Miete ist die Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Entgelt.

Der Geltungsbereich des MRG wurde im §1 MRG festgelegt und erstreckt sich auf Wohnungen, Wohnungsteile sowie Geschäftsräumlichkeiten wie z.B. Geschäftsräume, Büros, Lager, Werkstätten, Magazine, Kanzleien.

Zubehör wie z.B. Gärten oder KFZ-Abstellplätze, die mit einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit mitvermietet werden, unterliegen ebenso dem MRG.

Handelt es sich um „neutrale Räume" (z.B. ein Hobbyraum), die nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke vorgesehen sind, dann gilt das MRG nicht.

Es sei denn, diese Räume wurden wiederum mit einer Wohnung oder einem Geschäft mitgemietet. Dann gelten diese Räume als Zubehör und unterliegen somit dem MRG.

Eine Pacht, die nicht nur den Gebrauch von Räumlichkeiten wie bei der Miete beinhaltet, sondern auch die Erzielung von Erträgen, fällt nicht unter das MRG. Das Mietrechtsgesetz wird im Falle einer Pacht nicht angewendet.

MRG Vollanwendung, Teilanwendung oder Nicht-Anwendung?

Ob eine Räumlichkeit unter Vollanwendung, Teilanwendung oder Nichtanwendung (Vollausnahme) des MRGs fällt, ist im MRG recht komplex geregelt und hängt von mehreren Faktoren ab:

• + Welchen Zweck hat die Räumlichkeit? Z.B. reguläre Wohnung oder Ferienwohnung? 
  
• + Wurde die Immobilie öffentlich gefördert oder frei finanziert?
  
• + Handelt es sich um einen Wohnraum oder einen Geschäftsraum?
  
• + Wann wurde die Baubewilligung erteilt?
  
• + Handelt es ich um einen später ergänzten Zu- oder Anbau?
  
• + Wie viele Mietwohnungen befinden sich in diesem Objekt?

Die Schutzprinzipien des MRG 

Das Mietrechtsgesetz regelt Verträge zwischen Vermieter und Mieter. Die Bestimmungen des MRG sind einseitig zwingend, d.h., von den Bestimmungen kann zulasten des Mieters nicht abgewichen werden.

Im Speziellen kennt das MRG zwei Schutzprinzipien für Mieter:

Kündigungsschutz 

Der Vermieter darf den Mieter nur unter ganz bestimmten Umständen oder aus wichtigem Grund kündigen. Die Kündigung durch den Vermieter muss gerichtlich erfolgen. Dies gilt im Vollanwendungsbereich und im Teilanwendungsbereich des MRG.

Hinzu kommen bestimmte Befristungsregeln. Also - wenn der Mietvertrag nicht auf bestimmte Zeit abgeschlossen, sondern befristet abgeschlossen wird.

Bei Vollanwendung und Teilanwendung des MRG beträgt die Mindestlaufzeit des Mietvertrags für Wohnungen drei Jahre. Eine Höchstfrist bei Befristungen gibt es keine. Der Mietvertrag kann beliebig oft verlängert werden.

Im Falle einer Befristung darf der Mieter nach Ablauf eines Jahres vorzeitig kündigen. Im Gegensatz dazu muss dich der Vermieter an die Befristung halten und darf nicht vorzeitig den Mietvertrag kündigen.

Preisschutz

Weiters gibt es (nur) im Vollanwendungsbereich des MRG einen sogenannten Preisschutz: 

Dieser regelt die maximale Höhe des Hauptmietzinses (mehr dazu unter „Mietzinsbildung im MRG") und legt fest, welche Kosten genau (taxativ = genau aufgelistet und eingeschränkt) als Betriebskosten abgerechnet, und welche nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Taxative Betriebskosten (Taxative BK)

Welche Kosten dem Mieter in Form von Betriebskosten im Vollanwendungsbereich des MRG verrechnet werden dürfen, sind im §21 MRG genau aufgelistet. Die taxativen BK beinhalten Kosten für:

• + Wasser
  
• + Wartung & Ablesung von Messvorrichtungen (z.B. Wasserzähler)
  
• + Rauchfangkehrer
  
• + Abwasser & Kanalräumung
  
• + Müllabfuhr
  
• + Schädlingsbekämpfung
  
• + Allgemeine Beleuchtung (z.B. Flur)
  
• + Haftpflicht-, Feuer-, Wasserleitungsversicherung
  
• + Verwaltungskosten
  
• + Öffentliche Abgaben
  
• + Kosten Gemeinschaftsanlagen (Aufzug, Garten, etc.)
  
• + Hausbesorger
  
  

Befristungsabschlag

Wird eine Wohnung zeitlich befristet vermietet, so muss im Falle der Vollanwendung des MRG ein Befristungsabschlag von 25% vom monatlichen Hauptmietzins abgezogen werden.

Mietzinsbildung im MRG

Wie hoch der Hauptmietzins in Österreich sein darf, wird in den Bestimmungen des MRG geregelt. Grundsätzlich muss man unterscheiden, ob das MRG für ein bestimmtes Bestandsobjekt vollumfänglich gilt, nur teilweise, oder gar nicht gilt. Dies findest Du über unsere Infografik raus.

Bei Teilanwendung oder Nichtanwendung des MRG 

Freier Hauptmietzins

Fällt ein Mietgegenstand unter Teilanwendung oder Nichtanwendung (Vollausnahme) des MRG, dann kannst Du einen marktkonformen Hauptmietzins verlangen. Der freie Hauptmietzins wird durch Angebot und Nachfrage am Markt geregelt.

Der Mietzins ist also höchstens aufgrund von Wucher, Sittenwidrigkeit bzw. Laesio Enormis (Verkürzung über die Hälfte) begrenzt und einklagbar, die Schlichtungsstelle überprüft den freien Mietzins nicht.

Bei Vollanwendung des MRG 

Kommt das MRG voll zur Anwendung, hängt es vom Zeitpunkt der Baubewilligung ab, ob der angemessene Mietzins (Neubau) oder der Richtwert Mietzins (Altbau) verrechnet werden muss.

Angemessener Hauptmietzins - Unterschied Schlichtungsstelle

Der angemessene Hauptmietzins ist im Prinzip das Gleiche wie der freie Hauptmietzins. Auch hier regeln Angebot und Nachfrage die Höhe des Mietzinses.

Der Mietzins wird auf Basis der Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietobjekts bestimmt.

Allerdings kann der angemessene Hauptmietzins auf Antrag des Mieters durch eine Schlichtungsstelle auf Verhältnismäßigkeit überprüft und über das Bezirksgericht eingeklagt und angepasst werden.

ACHTUNG: Der angemessene Hauptmietzins kommt auch bei Bestandsobjekten zur Anwendung, die zwar als „Altbau" (Baubewilligung vor dem 8.5.1945 erteilt) gelten, allerdings mehr als 130m² haben und in Ausstattungskategorie A oder B fallen.

Richtwert Hauptmietzins 

Der Richtwert Hauptmietzins kommt bei Altbauten zur Anwendung, wobei der Gesetzgeber die Grenze zwischen Altbau und Neubau das Datum des Kriegsende 2. Weltkrieg festgesetzt hat: Alle Gebäude mit Baubewilligung vor 8. Mai 1945 gelten als Altbau, danach als Neubau.

Als Basis für den Richtwert-Hauptmietzins dient der sogenannte Richtwert. Dieser wird pro Bundesland in Österreich vom Bundesministerium für Justiz unterschiedlich festgesetzt und regelmäßig angepasst (valorisiert).

Zum Richtwert hinzu kommt laut MRG noch ein Zu- oder Abschlag.

Ein Abschlag muss abgezogen werden, wenn z.B., das Bestandsobjekt in die Ausstattungskategorie B (-25%) oder C (-50%) fällt. Oder bei einem schlechten Erhaltungszustand des Hauses, einem fehlenden Kellerabteil oder einem fehlenden Aufzug bei höher gelegenen Wohnungen, etc.

Zuschläge können bei vorhandenen Balkonen bzw. Terrassen, Sicherheitstüren, Gegensprechanlagen, zweitem Bad, und anderen Ausstattungen, die nicht dem normalen Standard entsprechen, aufgeschlagen werden. 

Darüber hinaus gibt es auch noch den Lagezuschlag, wobei im Mietvertrag jedenfalls die einen Zuschlag rechtfertigenden Merkmale sowie die Vorzüge der Lage anzugeben sind. 

Gründerzeitviertel rechtfertigen nach aktueller Rechtslage (September 2018) keinen Lagezuschlag.

Kategorie-D Hauptmietzins 

Der Kategorie-Mietzins ist eigentlich vernachlässigbar, da dieser nur mehr bei Substandard-Wohnungen zur Anwendung gelangt. Im konkreten Fall, wenn es sich um eine Kategorie D-Wohnung handelt, die im brauchbaren Zustand ist.

Die aktuellen Kategorie sowie Mietzins-Richtwerte laut MRG findest Du in unserem Beitrag Kategorie-Mietzins und Richtwert-Mietzins.

Infografik - MRG Anwendungsbereiche:

Diese Infografik kannst Du Dir als Info & Entscheidungshilfe kostenlos als PDF hier runterladen: