Immobilien-Glossar

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer von Wohnungseigentum.

Die wichtigsten Bestimmungen betreffen die Verwaltung des Wohnungseigentums, die Aufteilung der Kosten, die Aufstellung von Haushaltsregeln und die Rechte und Pflichten der Eigentümer unter sich.

Das WEG regelt auch, welche Art von Eigentumsrechten die Eigentümer haben, wie die Eigentümerversammlungen stattfinden und wie die Eigentümer ihre Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft durchsetzen können.

Das Wertprinzip im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt die Stimmverteilung bei einer Eigentümerversammlung anhand des Wertes der jeweiligen Eigentumsanteile. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer eine Anzahl von Stimmen erhält, die proportional zum Wert seines Anteils am gesamten Gemeinschaftseigentum ist. Eigentümer mit größeren oder wertvolleren Einheiten (z. B. größeren Wohnungen) haben somit mehr Stimmrechte als diejenigen, die kleinere oder weniger wertvolle Einheiten besitzen. Weitere Prinzipien: Objektprinzip, Kopfprinzip;

Anwendung des Wertprinzips

Das Wertprinzip kommt insbesondere bei finanziellen Entscheidungen oder Beschlüssen über bauliche Maßnahmen zum Einsatz, bei denen die Höhe des individuellen Anteils am Eigentum (z. B. Quadratmeterzahl oder Nutzwert) als fairere Verteilungsbasis angesehen wird. Es berücksichtigt, dass Eigentümer, die größere oder teurere Wohnungen besitzen, auch finanziell stärker in der Gemeinschaft eingebunden sind und daher ein größeres Stimmgewicht haben sollten.

Beispiel Wertprinzip

In einer Eigentümergemeinschaft mit drei Wohnungen – eine große Wohnung im Wert von 50 % des Gebäudes, eine mittlere Wohnung im Wert von 30 % und eine kleine Wohnung im Wert von 20 % – hat der Eigentümer der großen Wohnung entsprechend 50 % der Stimmen, der Eigentümer der mittleren Wohnung 30 % der Stimmen und der Eigentümer der kleinen Wohnung 20 % der Stimmen.

Wertprinzip in Deutschland

In Deutschland wird das Wertprinzip nur dann angewendet, wenn es explizit in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt ist. Es ist nicht der Standardmodus für Abstimmungen. In den meisten Fällen wird stattdessen das Kopfprinzip angewandt, bei dem jeder Eigentümer eine Stimme hat. Das Wertprinzip kommt jedoch häufig bei Beschlüssen zur Anwendung, die größere finanzielle oder bauliche Entscheidungen betreffen, da es als gerechter empfunden wird, wenn das Stimmrecht an den wirtschaftlichen Wert des Eigentums gekoppelt ist.

Die Berechnung des Werts eines Eigentumsanteils erfolgt oft auf Basis des Miteigentumsanteils, der im Grundbuch eingetragen ist, wobei der Wert von Faktoren wie der Wohnungsgröße, Lage oder Ausstattung abhängt.

Das Wertprinzip ist nur eine Option und wird angewendet, wenn es in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist. In den meisten Fällen wird jedoch das Kopfprinzip verwendet, insbesondere bei allgemeinen Abstimmungen, während das Wertprinzip vor allem bei finanziell bedeutenden Entscheidungen relevant ist.

Wertprinzip in Österreich

In Österreich ist das Wertprinzip die Standardregelung bei Abstimmungen in Eigentümerversammlungen. Hierbei wird die Stimmkraft jedes Eigentümers nach dem Nutzwert seiner Wohnung oder seines Geschäftsanteils berechnet. Der Nutzwert wird auf Basis der Größe und Ausstattung der jeweiligen Wohnung ermittelt und bestimmt den Stimmanteil des Eigentümers in der Versammlung. Dies stellt sicher, dass Eigentümer mit größeren oder wertvolleren Wohnungen auch entsprechend mehr Einfluss auf die Entscheidungen der Gemeinschaft haben.

Der Nutzwert wird oft durch einen Sachverständigen festgelegt, der Faktoren wie die Größe, Lage und Qualität der jeweiligen Einheiten berücksichtigt. In Österreich wird das Wertprinzip in der Regel auf alle Abstimmungen angewandt, es sei denn, es ist in der Gemeinschaftsordnung etwas anderes festgelegt.

Das Wertprinzip ist der Standard für Abstimmungen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Nutzwert der Wohnung bestimmt die Stimmkraft eines Eigentümers, und es kommt in fast allen Fällen zum Einsatz, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung legt ein anderes Abstimmungsverfahren fest.

Bei dieser Vertragsbestimmung wird festgelegt, unter welchen Bedingungen zum Beispiel der Mietzins erhöht werden darf. Dies kann z.B. laufend sein, oder im Fall einer Schwellwertklausel bei Erreichen eines bestimmten Prozentsatzes eines vorher vereinbarten Indexes.

Hierbei kommt vor allem der Verbraucherpreisindex (VPI) zur Anwendung, der von der Statistik Austria errechnet und bekannt gegeben wird.

Link zur Statistik Austria

Das Wohnbauförderungsgesetz (WFG) aus dem Jahr 1984 regelt das Thema Färderungen für den Neubau von Wohnungen. Jedes Bundesland in Österreich hat hierfür seine eigenen Bestimmungen.

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) - gültig in der Fassung vom 1.August 2019 - regelt die Gesetzeslage für den gemeinnützigen Wohnbau und dient als Oberziel dafür, leistbaren Wohnraum für Wohnungsbedürftige zu schaffen.

Der Wohnbau erfolgt durch gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) - entwender in Form von Genossenschaften, Aktiengesellschaften oder einer GmbH. GBVs bauen, sanieren und verwalten Wohnungen für breite Bevölkerungsschichten.