Immobilien-Glossar

Im Grundbuch werden die Eigentümer einer Liegenschaft sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten der Eigentümer vermerkt. Es ist öffentlich zugänglich und kann am Bezirksgericht, über Rechtsanwälte, Notare oder über das Internet eingesehen werden.

Das Grundbuch wird für jeden einzelnen Bezirgsgerichtssprengel vom Bezirgsgericht geführt, wobei die Grundbuchsprengel in Katastralgemeinden unterteilt werden.

Der Grundbuchskörper besteht aus einem oder mehreren Grundstücken und bildet eine Grundbuchseinlage, die wiederum mit einer Einlagezahl (EZ) gekennzeichnet wird.

Die Grundbuchseinlage besteht aus drei 'Blättern':

• A-Blatt: Das Gutbestandsblatt gibt Auskunft über Ausmaß und Benützungsart (z.B. Baufläche, Wald, landwirtschaftliche Nutzung) sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z.B. Dienstbarkeiten) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
• B-Blatt: Das Eigentumsblatt beinhaltet Informationen über die Eigentumsverhältnisse mit allfälligen persönlichen Beschränkungen des Eigentümers (z.B. Minderjährigkeit).
• C-Blatt: Im Lastenblatt sind die 'dinglichen Rechte' bezüglich der Liegenschaft nachzulesen: Hypotheken, Dienstbarkeiten (als dienendes Gut), Vor- und Wiederkaufsrechte sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote oder auf bestimmte Zeit verbücherte Mietverträge.

Die Hausverwaltung kümmert sich um alle Belange einer Liegenschaft. Üblich vor allem bei größeren Wohnanlagen. Zu den Aufgaben des Hausverwalters zählen:

• Die Durchführung bzw. Beauftragung von Wartung und Instandhaltung der Liegenschaft
• Durchsetzung der Hausordnung
• Erstellung und Abrechnung der jährlichen Betriebskosten
• Berechnung, Einhebung und Mahnung der monatlichen Mieten
• Verwaltung der gemeinsamen Gelder
• Einberufung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung

Hinsichtlich der Kosten des Hausverwalters in Deutschland kann man bis zu 30 EUR netto pro Wohneinheit und Monat rechnen, wobei die Durchschnittskosten - abhängig von der Größe der zu verwaltenden Liegenschaft - durchschnittlich bei 17-25 EUR netto monatlich pro Wohneinheit liegen.

In Österreich ist mit jährlichen Kosten von durchschnittlich 3 EUR pro Quadratmeter zu rechnen, wobei zur Wohnfläche auch noch die allgemeine Nutzfläche der Liegenschaft hinzugerechnet werden muss. Unterliegt die Mietwohnung dem Mietrechtsgesetz, können jährlich bis zu 3,6 EUR / m² (2021) dem Mieter verrechnet werden. Die Kosten werden regelmäßig angepasst. Im Jahr 2022 waren es 3,91 EUR, 2023 4,35 EUR und 2024 4,47 EUR pro Quadratmeter.

Die monatlichen Kosten, die für den 'Wärmebedarf' in der Wohnung zu zahlen sind. Werden üblicherweise pauschaliert über das Jahr gleichmäßig verteilt verrechnet. Mittels der Betriebskostenabrechnung werden die tatsächlichen Kosten den monatlich eingehobenen Kosten gegenübergestellt. Aus dem Saldo ergibt sich ein Guthaben oder Nachforderung.

In Österreich werden die Heizkosten mit 20% Umsatzsteuer besteuert, im Gegensatz zum Mietzins, bei dem die Umsatzsteuer 10% beträgt.

Eine hybride Eigentümerversammlung ist eine Mischform aus einer klassischen Präsenzversammlung und einer Online-Versammlung, bei der einige Teilnehmer physisch an einem festgelegten Ort anwesend sind, während andere Eigentümer über digitale Plattformen wie Videokonferenztools online zugeschaltet sind.

Die hybride Versammlungsform bietet eine flexible Lösung für Wohnungseigentümergemeinschaften, da sie sowohl denjenigen gerecht wird, die physisch vor Ort sein können, als auch denen, die aufgrund von Entfernung, Zeitmangel oder anderen Gründen nur virtuell teilnehmen können. Dabei gelten dieselben Regeln wie für traditionelle Versammlungen, insbesondere in Bezug auf Beschlussfähigkeit, Stimmrecht und Protokollierung.

Bei der hybriden Eigentümerversammlung muss sichergestellt werden, dass alle Teilnehmer, egal ob online oder vor Ort, gleichberechtigt mitdiskutieren und abstimmen können. Technische Stabilität und Transparenz in der Stimmabgabe sind entscheidend, um die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen.

Solche Versammlungen sind zunehmend beliebt, da sie die Teilnahmequote steigern und gleichzeitig die Flexibilität für die Eigentümer erhöhen. Nicht nur Eigentümer, auch Verwalter ersparen sich Zeit und somit auch Geld durch die Abhaltung von Eigentümerversammlungen als hybride Veranstaltung.

Rechtlicher Hintergrund

• Deutschland: Die WEG-Reform 2020 ermöglicht hybride Versammlungen, bei denen einige Teilnehmer in Präsenz und andere online zugeschaltet sind. Rein virtuelle Versammlungen sind ab Oktober 2024 unter bestimmten Bedingungen erlaubt, erfordern jedoch bis 2028 mindestens eine Präsenzversammlung pro Jahr, es sei denn, alle Eigentümer stimmen einstimmig dagegen​
• Österreich: Seit der WEG-Novelle 2022 sind virtuelle und hybride Eigentümerversammlungen ebenfalls möglich, sofern alle Eigentümer informiert sind und die technischen Voraussetzungen erfüllen​

Vorteile hybrider Eigentümerversammlungen

• Flexibilität und Erreichbarkeit: Eigentümer können unabhängig von Wohnort, Zeitbeschränkungen oder gesundheitlichen Gründen teilnehmen​
• Kosten- und Zeitersparnis: Reisekosten, Raummieten oder Druckkosten für Unterlagen reduzieren sich durch digitale Teilnahme​
• Bessere Beteiligung: Durch die Möglichkeit, virtuell teilzunehmen, erhöht sich oft die Teilnehmerquote und Beschlussfähigkeit​

Herausforderungen und Anforderungen

• Technische Stabilität: Die Versammlungsleitung muss sicherstellen, dass sowohl Präsenz- als auch Online-Teilnehmer gleichberechtigt diskutieren und abstimmen können​
• Datenschutz und Sicherheit: Die eingesetzte Software muss datenschutzkonform sein und Vertraulichkeit gewährleisten​
• Komplexität der Durchführung: Der Verwalter muss beide Gruppen (vor Ort und online) koordinieren und technische Probleme vermeiden​

Eine Immobilie ist eine unbewegliche Sache. Dies kann eine Wohnung oder ein Haus sein - prinzipiell jedes Gebäude bzw. Bauwerk. Rechtlich spricht man auch von einem unbeweglichen Sachgut. 

Immobilien werden oft auch als Liegenschaften bezeichnet. Bei einer Liegenschaft handelt es sich um ein Grundstück, das mit einem Gebäude verbaut, oder unverbaut sein kann. Grundlegend unterscheidet man zwischen:

Wohnimmobilien:

Ein Gebäude, dass zu Wohnzwecken genutzt wird

Gewerbeimmobilie:

Ein Gebäude, das für gewerbliche Zwecke genutzt wird.