Verwalter & Eigentümer

Der Kategoriemietzins wurde 1982 in Österreich eingeführt und unterteilt Wohnungen in vier unterschiedliche Kategorieren. Für jede Kategorie gilt eine eigene Mietzinsobergrenze, die laut laut §16 (2) Mietrechtsgesetz (MRG) nicht überschritten werden darf. Die Kategorien lauten:

• Kategorie A - Mindestvoraussetzungen: Zimmer, Küche bzw. Kochnische, Vorraum, WC, zeitgemäßer Baderaum oder Badenische, Heizung & Warmwasser vorhanden
• Kategorie B - Mindestvoraussetzungen: Zimmer, Küche bzw. Kochnische, Vorraum, WC, zeitgemäßer Baderaum oder Badenische
• Kategorie C - Mindestvoraussetzungen: Wasserentnahmestelle und WC im Inneren
• Kategorie D brauchbar - Mindestvoraussetzungen: zum sofortigen Bewohnen geeignet
• Kategorie D unbrauchbar - nicht sofort bewohnbar;

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Kategorie-Mietzins und Richtwert-Mietzins

Die Kaution dient als Sicherstellung für den Vermieter für den Fall, dass Vertragsbedingungen des Mietvertrags nicht eingehalten werden. Zum Beispiel, wenn Inventar des Mietgegenstands, insbesondere mietvermietete Gegenstände beschädigt werden. Ein gebrauchsmäßige übliche Abnutzung des Gegenstands muss vom Vermieter toleriert werden - dafür erhält der Vermieter ja eine Miete.

Ein anderer Grund für die Einbehaltung der Kaution könnten Rückstände bei Mietzinszahlungen sein.

Die Kaution beträgt zwischen zwei bis fünf Monatsmieten. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten (Nettomietzins plus Betriebskosten plus 10 Prozent Umsatzsteuer).

Die Übergabe der Kaution erfolgt entweder per Überweisung bzw. in Bar oder in Form eines Sparbuchs bei Übergabe. Da der Vermieter verpflichtet ist, die Kaution für den Mieter 'fruchtbringend' anzulegen, ist das Sparbuch die geeignetste Methode der Übergabe.

Der Mieter erhält die Kaution nach Vertragsauflösung sowie nach Wohnungsübergabe unverzüglich zurück.

Das Kopfprinzip im Wohnungseigentumsgesetz (WEG Deutschland) besagt, dass bei Abstimmungen in einer Eigentümerversammlung jeder Eigentümer eine Stimme hat, unabhängig davon, wie viele Wohnungen oder Miteigentumsanteile er besitzt. Es wird also pro Eigentümer, nicht pro Wohnung oder nach Miteigentumsanteilen, abgestimmt. Das Kopfprinzip wird vor allem als gleichberechtigtes und einfaches Abstimmungsverfahren betrachtet, da jeder Eigentümer unabhängig von der Größe seines Besitzes oder seines finanziellen Anteils die gleiche Stimme hat.

Anwendung des Kopfprinzips

Das Kopfprinzip kommt in der Regel dann zur Anwendung, wenn es in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt ist oder wenn es keine anderslautende Regelung gibt. Es eignet sich vor allem für Beschlüsse, bei denen alle Eigentümer gleichermaßen betroffen sind, z. B. bei der Wahl des Verwalters oder der Abstimmung über Hausordnungsregeln.

Beispiel

In einer Eigentümergemeinschaft mit 10 Eigentümern, von denen einige mehrere Wohnungen besitzen, erhält jeder Eigentümer eine Stimme. Egal, ob ein Eigentümer eine oder fünf Wohnungen besitzt, er hat im Rahmen des Kopfprinzips nur eine Stimme.

Hinweis

Das Kopfprinzip steht im Gegensatz zu anderen Stimmprinzipien, wie dem Wertprinzip oder dem Objektprinzip, bei denen die Anzahl der Stimmen entweder nach dem Wert der Eigentumsanteile oder der Anzahl der Wohneinheiten bestimmt wird.

Funktionsweise Kopfprinzip mehrere Wohnungen

Ein Eigentümer – eine Stimme: Egal, ob ein Eigentümer eine Wohnung oder mehrere Wohnungen (oder Einheiten) in der Gemeinschaft besitzt, er hat bei Abstimmungen nach dem Kopfprinzip immer nur eine Stimme.
Keine Gewichtung nach Eigentumsanteil: Das Stimmrecht wird nicht nach dem Wert oder der Anzahl der Wohnungen bestimmt. Jeder Eigentümer ist gleichberechtigt und erhält eine Stimme, egal ob er eine kleine oder eine große Wohnung hat oder mehrere Wohnungen besitzt.

Ziel: Das Kopfprinzip stellt sicher, dass alle Eigentümer gleich behandelt werden, unabhängig von der Anzahl ihrer Einheiten.

Beispiel Kopfprinzip mehrere Wohnungen

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es drei Eigentümer. Eigentümer A besitzt eine Wohnung, Eigentümer B besitzt zwei Wohnungen, und Eigentümer C besitzt drei Wohnungen. Nach dem Kopfprinzip hat jeder dieser drei Eigentümer nur eine Stimme, obwohl B und C mehr Wohnungen besitzen.

Vorteile des Kopfprinzips bei mehreren Wohnungen

Gleichberechtigung der Eigentümer: Jeder Eigentümer wird als gleichwertig angesehen, unabhängig davon, wie viele Wohnungen er besitzt.
Einfache Berechnung: Es ist eine einfache und klare Methode, bei der jeder Eigentümer eine Stimme erhält, ohne komplizierte Berechnungen des Stimmrechts vorzunehmen.

Nachteile des Kopfprinzips bei mehreren Wohnungen

Ungleichgewicht für Mehrfachbesitzer: Eigentümer, die mehrere Wohnungen besitzen, könnten das Kopfprinzip als unfair empfinden, da sie trotz ihres größeren Anteils am Eigentum nicht mehr Einfluss auf Entscheidungen haben.

Unterschiede in Deutschland und Österreich

• Deutschland: Das Kopfprinzip ist eine der möglichen Abstimmungsarten und wird verwendet, wenn es in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist oder alle Eigentümer zustimmen.
• Österreich: In Österreich gilt das Wertprinzip als Standard.
  
  

Die Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt, kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Der Vermieter kann dies nur gerichtlich per Antrag beim Bezirksgericht machen. Der Mieter kann dagegen durch Einwendung (Gründe, warum der Vertrag nicht gekündigt werden soll) vorgehen.

• Als Kündigungsgrund kann folgendes laut §30 MRG gelten:
• Miete trotz Mahnung nicht bezahlt
• Nachteilige Behandlung des Mietgegenstands wie zum Beispiel Vernachlässigung
• Grob ungehöriges Verhalten gegenüber Mitbewohnern des Hauses oder gegenüber dem Vermieter
• Unerlaubte (gänzliche) Untervermietung
• Eigenbedarf des Vermieters
• Kein Wohnbedarf von eintrittsberechtigten Personen (z.B. Verwandte, Lebensgefährten) nach Tod des Mieters
• Die Wohnung wird nicht regelmäßig aus Wohnbedürfnissen durch den Mieter verwendet
• Die Wohnung nicht wie im Mietvertrag vereinbart verwendet wird (z.B. Geschäftsräume)

Eine vollständige Auflistung möglicher Kündigungsgründe für Vermieter im österreichischen Mietrecht kannst Du hier nachlesen: §30 MRG

Möglichkeiten für Mieter kannst Du hier nachlesen: Wann dürfen Mieter einen Mietvertrag kündigen.