Kündigung Mietvertrag - Wie?

Kündigung Mietvertrag – das Wichtigste 

Endet ein Mietvertrag durch Zeitablauf, dann handelt es sich um einen befristeten Vertrag. Beendest Du den Vertrag einvernehmlich beziehungsweise durch Kündigung des Mieters oder Vermieters, dann handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag.

Möchtest Du einen Mietvertrag kündigen, solltest folgendes auf jeden Fall beachten:

Befristet

Hier musst Du darauf achten, ob der Mietvertrag unter den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt, oder nicht, wobei es keine Rolle spielt, ob das Mietrechtsgesetz bei Deinem Mietvertrag zur Vollanwendung oder Teilanwendung kommt.

Gemietete Ein- oder Zweifamilienhäuser fallen übrigens auch nicht unter das MRG!

Fällt der Mietvertrag unter das MRG, kann der Mieter einen befristeten Mietvertrag nach Ablauf eines Jahres mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten kündigen.

Kommt das MRG nicht zur Anwendung, ist eine vorzeitige Kündigung des befristeten Mietvertrags durch den Mieter nicht möglich. Ausnahme: es gibt einen wichtigen Grund – wie z.B. die „Unbewohnbarkeit des Mietgegenstandes".

Der Vermieter kann einen befristeten Vertrag vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht kündigen.

Unbefristet

Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, dann kann der Mieter den Vertrag zum Monatsletzten mit einer Frist von einem Monat kündigen. Im Mietvertrag können aber auch anderer Fristen vereinbart worden sein. 

Schriftliche bzw. gerichtliche Kündigung

Als Mieter kannst Du einen Mietvertrag schriftlich kündigen, wobei wir Dir die Briefform empfehlen. Eine eMail sollte digital signiert werden, ansonsten kann es im Streitfall zu Problemen können und die fristgerechte Kündigung wird bestritten.

Kündigst Du in Briefform, dann achte darauf, dass alle im Mietvertrag angeführten Mieter die Kündigung auch unterschrieben hast – dies ist wichtig!

Weiters solltest Du eine schriftliche Kündigung des Mietvertrags prinzipiell als Einschreiben mit Rückschein aufgeben, denn nur dann hast Du die Gewissheit und auch den Beweis, dass die Mietvertragskündigung auch tatsächlich fristgerecht empfangen worden ist.

Möchtest Du gerichtlich Deinen Mietvertrag kündigen, machst Du dies am Bezirksgericht. Die Mietvertrag-Kündigung kann am Gericht schriftlich, aber auch mündlich eingegeben werden. Für den schriftlichen Antrag hält das Bezirksgericht Formulare für Dich bereit.

Kündigung Mietvertrag durch den Vermieter 

Als Vermieter kannst Du übrigens einen unbefristeten Vertrag nur gerichtlich kündigen. Und dies auch nur, wenn wichtige Gründe vorliegen.

Dies könnte zum Beispiel sein: Mietzins (nach erfolgter Mahnung) nach wie vor nicht bezahlt, erheblicher nachteiliger Gebrauch der gemieteten Immobilie, Anmeldung von Eigenbedarf, unerlaubte Untervermietung (§ 30 MRG Kündigungsbeschränkungen).

Ein Spezialfall ist der nicht bezahlte Mietzins: Strebt der Vermieter die Kündigung aufgrund nicht bezahlter Mieten trotz verstrichener Mahnfrist an, kann durch die Begleichung des geschuldeten Mietzinses durch den Mieter die Aufhebung der Kündigung in erster Instanz gerichtlich erwirkt werden.

Vorausgesetzt, den Mieter trifft beim vorhergehenden Zahlungsrückstandes kein grobes Verschulden.

Ein sehr aktuelles Thema ist auch die Untervermietung bzw. Urlaubsvermietung der Mietwohnung über Airbnb. Vorsicht, dies kann ein Kündigungsgrund für den Vermieter sein!

Der Vermieter ignoriert eine ordnungsgemäße Kündigung? 

Solltest Du Deinen Mietvertrag ordnungsgemäß schriftlich gekündigt haben, bleibt Dir nur die schon eingangs erwähnte gerichtliche Kündigung. Das Gericht prüft dann alle formalen Voraussetzungen der Mietvertragskündigung und wird in Folge einen Beschluss mit der Entscheidung zustellen, ob die Kündigung bewilligt ist.

Kaution & Mietvertragskündigun

Generell: Die Kaution umfasst die Miete inkl Betriebskosten und Umsatzsteuer (Bruttomonatsmiete). Diese muss in einem realistischen Verhältnis zum Wert und Mietdauer der Bestandswohnung stehen. Die übliche Kautionshöhe beträgt zwischen 3 und 6 Bruttomonatsmieten.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution zinsbringend zu veranlagen. Weiters muss die Kaution samt Zinsen nach Vertragsende unverzüglich zurückgestellt werden.

Rückstellung des Bestandsobjektes

Idealerweise hast Du bereits bei Übernahme der Wohnung den Zustand der Mietobjekts gemeinsam mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung in Form eines Übergabeprotokolls festgestellt. Dann sollte es auch bei der Rückstellung des Mietobjekts bei Mietende keine Streitigkeiten hinsichtlich Zustand des Objekts geben.

Der Mietgegenstand ist im ursprünglichen Zustand, aber unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnutzung zurückzustellen.

Anders gesagt: Zum Beispiel das neu ausmalen der Wände oder neu versiegeln des Fußbodens durch den Mieter ist nicht notwendig, dies fällt unter die gewöhnliche Abnutzung.

Der Vermieter kann dies nur verlangen, wenn es in Vertragsformblättern entsprechend vermerkt ist. Aber auch dann muss der Gegenwert dieser Leistung mit dem Mietzins gegenverrechnet werden.

Andernfalls ist die Vereinbarung gröblich benachteiligend für den Mieter und daher unwirksam.

Investitionsersatz für durch den Mieter erbrachte Verbesserungen 

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter Anspruch auf Abgeltungen von Verbesserungen, die der Mieter während der Laufzeit der Miete durchgeführt hat. Natürlich können aber nicht alle Verbesserungen abgegolten werden, es gelten gewisse Mindest-Voraussetzungen.

• Die Verbesserung fand in den letzten 20 Jahren statt
  
• Die Verbesserung ist wirtschaftlich noch „wirksam", d.h., der Wert der Verbesserung ist noch nicht abgeschrieben.
  
• Der Anspruch auf Investitionsersatz gilt auch für Heizthermen oder Warmwasserboiler, die zu Beginn des Mietverhältnisses zwar vorhanden, allerdings schadhaft waren.
  

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