virtuelle Eigentümerversammlung

Eine virtuelle Eigentümerversammlung ist eine Versammlung von Wohnungseigentümern, die vollständig über das Internet abgehalten wird. Anstatt sich an einem physischen Ort zu treffen, nehmen die Eigentümer über elektronische Kommunikationsplattformen (wie Videokonferenz-Tools) virtuell teil. Während dieser virtuellen Versammlung können Eigentümer über Themen der Wohnungseigentümergemeinschaft diskutieren und Beschlüsse fassen. Die virtuelle Eigentümerversammlung bietet Flexibilität und ist besonders nützlich, wenn persönliche Treffen nicht möglich oder praktisch sind, beispielsweise aufgrund von Entfernungen oder Gesundheitsvorgaben.

Merkmale der virtuellen Eigentümerversammlung

• Ort der Durchführung: Die gesamte Versammlung findet elektronisch über ein geeignetes Videokonferenz-Tool statt.
• Stimmabgabe: Abstimmungen erfolgen elektronisch, beispielsweise durch Abstimmungstools oder eMails.
• Diskussion und Interaktion: Eigentümer können per Video, Audio oder Chat ihre Meinung äußern und sich an Diskussionen beteiligen.
• Technische Voraussetzungen: Alle Teilnehmer müssen über eine stabile Internetverbindung und Zugang zu einem elektronischen Endgerät (Laptop, Tablet, Smartphone) verfügen.
• Rechtliche Anforderungen: Der Versammlungsleiter (meist der Verwalter) muss sicherstellen, dass alle Eigentümer gleichberechtigt teilnehmen können und die Abstimmungen nachvollziehbar und rechtssicher sind.

Rechtliche Betrachtung

Deutschland: In Deutschland wurde die virtuelle Eigentümerversammlung durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 explizit erlaubt. Seitdem können Wohnungseigentümer ihre Eigentümerversammlung virtuell durchführen, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist oder von den Eigentümern beschlossen wurde. Die WEG-Reform brachte eine rechtliche Klarstellung, die virtuelle Eigentümerversammlungen zu einer dauerhaften Option machte, unabhängig von äußeren Umständen. Im Oktober 2024 wurde das WEG zugunsten der Möglichkeit von rein virtuellen Eigentümerversammlungen abgeändert, wofür allerdings eine Dreiviertelmehrheit der Eigentümer erforderlich ist, ansonsten sind nur hybride Eigentümerversammlungen erlaubt.

Österreich: In Österreich wurde die virtuelle Eigentümerversammlung als Reaktion auf die COVID-19-Pandemie durch die WEG Novelle im Jahr 2022 ermöglicht.

Formale Anforderungen

Deutschland: In Deutschland darf eine virtuelle Eigentümerversammlung nur dann stattfinden, wenn entweder alle Eigentümer der virtuellen Durchführung zustimmen oder dies in der Gemeinschaftsordnung explizit erlaubt ist. Zudem muss sichergestellt werden, dass alle Eigentümer die technische Möglichkeit haben, an der Versammlung teilzunehmen. Ein Beschluss, virtuelle Eigentümerversammlungen durchzuführen, kann auch mit Mehrheit gefasst werden, sofern dies nicht von der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen ist.

Österreich: Auch in Österreich sind virtuelle Eigentümerversammlungen möglich, jedoch nur, wenn alle Eigentümer zustimmen. Das österreichische Recht ist in diesem Punkt strenger und bietet weniger Spielraum für eine verbindliche Durchführung virtueller Versammlungen, wenn sich einzelne Eigentümer dagegen aussprechen. Dies kann die Umsetzung virtueller Eigentümerversammlungen in der Praxis erschweren.

Stimmabgabe und Beschlussfassung

Deutschland: Bei virtuellen Eigentümerversammlungen in Deutschland erfolgt die Stimmabgabe elektronisch, in der Regel über die Plattform, auf der die Versammlung abgehalten wird, oder durch andere elektronische Mittel (z. B. eMail). Die genutzte Technik muss sicherstellen, dass die Abstimmungen rechtssicher sind und die Stimmrechte ordnungsgemäß ausgezählt und protokolliert werden.

Österreich: In Österreich erfolgt die Stimmabgabe ebenfalls über elektronische Mittel. Jedoch wird betont, dass technische Hürden oder Sicherheitsfragen stärker berücksichtigt werden müssen. Die Sicherstellung einer transparenten und nachvollziehbaren Abstimmung ist eine Voraussetzung, um eine rechtssichere Beschlussfassung zu gewährleisten.