Richtwert-Mietzins und Kategorie-Mietzins

In Österreich gelten je nach Immobilienart unterschiedliche Rechtsgrundlagen für den Hauptmietzins.

So gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser. Und auch das ABGB sieht hier nur wenige Regelungen vor. Vermieter und Mieter vereinbaren in einem Mietvertrag die wesentlichen Bedingungen selbst. Umso wichtiger ist es daher, sich dabei von Mietrechtsexperten beraten zu lassen.

Bei Wohnungen entscheidet das Alter des Gebäudes darüber, welches Gesetz zur Anwendung kommt. Gebäude mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945 (Ende 2. Weltkrieg) fallen unter den Richtwertmietzins  - seit 1994 Nachfolger des Kategoriemietzins - und auch in den Vollanwendungsbereich des MRG.

Der Richtwertmietzins klassifiziert Wohnungen nach Kategorien, gibt den höchst zulässigen Mietzins vor, kann aber noch anhand von Zu- oder Abschlägen – entsprechend der Lage, Erhaltung oder Ausstattung der Wohnung – im Rahmen angepasst werden.

Eine Ausnahme betrifft Wohnungen der Kategorie A oder B mit mehr als 130m²: Hier kommt nicht der Richtwertzins zu tragen, sondern der angemessene Mietzins. Der angemessene Hauptmietzins kann zwar ähnlich flexibel wie der freie Mietzins gebildet werden, allerdings ist der angemessene Mietzins überprüfbar durch die Schlichtungsstelle bzw. Gericht.

• ​+ Für später errichtete Gebäude gelten nur bestimmte Teilbereiche des MRG.
  
• + Unterschiedliche Rechtsgrundlagen je nach Immobilienart und Alter des Gebäudes
  
• + Mietrechtsgesetz (MRG) gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser
  
• + Gebäude vor 9.5.1945: Vollanwendungsbereich MRG, Wohnungskategorien
  
• + Ausnahme: Wohnungen Kategorie A & B mit mehr als 130m²: angemessener Hauptmietzins

Ist eine Wohnung nach Kategorien eingestuft, kommen Richtwertmietzins oder Kategoriemietzins zur Anwendung. Es existieren dazu viele Sonderbestimmungen über zulässige Zu- und Abschläge.

Unter dem Begriff "Mietzins" bzw. "Hauptmietzins" versteht man immer die reine Miete pro Quadratmeter, ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer. Die Betriebskosten werden hier niemals einberechnet. Was als Betriebskosten verrechnet werden darf, dafür gibt es wieder eigene Regeln (Stichwort "taxative und nicht-taxative Betriebskosten").

1994 wurde der Kategoriemietzins durch den flexibleren Richtwertmietzins abgelöst. 

Die Immobilien Kategorie ist nun nicht mehr das Hauptkriterium bei der Mietzinsberechnung. Nur für die Kategorie D gelten nach wie vor die fixen Mietzinsobergrenzen. 

Zu beachten ist, dass der Richtwertzins nur für Wohnungen gilt, die vor 9.5.1945 errichtet wurden. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für später errichtete Immobilien gilt er nicht.

Der Richtwertmietzins wird vom Justizministerium etwa alle 2 Jahre für jedes Bundesland festgelegt. Als Basis für die Berechnung dient eine fiktive Durchschnittswohnung der Kat. A mit einer Größe zwischen 30 und 130 m² in einem gut erhaltenen Gebäude und in durchschnittlicher Lage. Für Abweichungen von dieser Normwohnung gibt es Zu- und Abschläge.

Während zum Beispiel Balkon und Lage einen Zuschlag erlauben, gibt es umgekehrt für eine Befristung des Mietvertrags oder ein nicht zeitgemäßes Bad empfindliche Abschläge.

Die Indexanpassung ist in Österreich in jedem Bundesland unterschiedlich und beläuft sich auf folgende Beträge (Kategorie A).

Stand 1.4.2023 (+8,6% (gerundet) im Vergleich zur letzten Erhöhung im April 2022):

• Burgenland:  6,09 EUR / m²
• Kärnten:  7,81 EUR / m²
• Niederösterreich:  6,85 EUR / m²
• Oberösterreich:  7,23 EUR / m²
• Salzburg:  9,22 EUR / m²
• Steiermark:  9,21 EUR / m²
• Tirol:  8,14 EUR / m²
• Vorarlberg:  10,25 EUR / m²
• Wien:  6,67 EUR / m²

Die nächste Indexanpassung des Richtwertmietzins findet voraussichtlich am 1. 4. 2025 statt.

Kategorie-Abschläge

Für Kategorie B muss ein Abschlag von 25% abgezogen werden, für Kategorie C ein Abschlag von 50%. Für Kategorie D beträgt der Mietzins 1,8 EUR / m² (Wohnung ist „brauchbar") bzw. 0,9 EUR / m² (Wohnung ist „unbrauchbar").

• + ​Flexiblerer Richtwertmietzins seit 1994 für alte Wohnungen und Immobilien
  
• + Zu- und Abschlägen für Abweichungen von "Normwohnung"
  
• + Fixe Mietzinsobergrenzen gelten nur noch in Kategorie D Immobilien
  
• + Justizministerium legt Richtwert für jedes Bundesland fest 

Prinzipiell werden beim Kategoriemietzins je nach Ausstattung 4 Wohnungskategorien von A bis D unterschieden:

Kategorie A: mindestens 30 m² Nutzfläche, Zimmer, Vorraum, Küche oder Kochnische, zeitgemäße Badegelegenheit, WC im Wohnungsinneren, Zentral-/Etagenheizung, brauchbarer Zustand
Kategorie B: ähnlich wie Kat.A, jedoch keine Mindestfläche und keine Zentral-/Etagenheizung. Koch- und Badegelegenheit, WC und Heizmöglichkeit müssen aber vorhanden sein.
Kategorie C: mindestens Wasserentnahmestelle und WC müssen in der Wohnung vorhanden sein. Der Zustand muss brauchbar sein.

Kategorie D: kein WC in der Wohnung oder keine Wasserentnahmestelle in der Wohnung vorhanden oder Wohnung „unbrauchbar".

Auch Wohnungen der besseren Kategorien können wegen Unbrauchbarkeit in Kategorie D eingestuft werden. Allerdings nur, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit bei Vertragsbeginn dem Vermieter gemeldet hat und dieser sie nicht binnen 3 Monaten behebt. Leider fällt die Beurteilung, ob eine Wohnung brauchbar oder unbrauchbar ist, in einen rechtlichen Graubereich, es gibt hier keine allgemein gültigen Grundlagen. 

Ein fehlendes Bad oder Toilette am Gang sowie Gesundheitsgefährdung durch Schimmel oder durch eine veraltete Elektrik wird jedoch in den meisten Fällen als Unbrauchbarkeit und somit Kategorie D zu werten sein.

Umgekehrt kann eine Wohnung mit Gang-WC, die üblicherweise unter Kategorie D einzustufen wäre, durch die Verlegung des WCs in die Wohnung und eine eingerichtete Küche sowie einen Vorraum in Kategorie B aufgewertet werden.

Prinzipiell wird der Kategoriemietzins angepasst, wenn die Inflation mehr als 5% seit der letzten Anpassung gestiegen ist. 

Aufgrund der Inflation der letzten Monate wird der Kategoriemietzins ab 1. Juli 2023 auf folgende Beträge angehoben:

• + Für Kategorien A-D gelten fixe Zinsobergrenzen
  
• + Unbrauchbare Wohnungen werden stets in Kategorie D eingestuft
  
• + Aufwertung in höhere Kategorie möglich, auch wenn wesentliche Merkmale fehlen