Die Eigentümerversammlung - Ablauf

Die Eigentümerversammlung ist ein im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gesetzlich vorgeschriebenes Treffen, bei dem alle Eigentümer einer Immobilie eingeladen werden, um wichtige Themen wie den Zustand der Immobilie, finanzielle Angelegenheiten und die Verwaltung des Grundstücks zu besprechen.

In Österreich kommen Eigentümer jedes zweite Jahr zu einer Eigentümerversammlung zusammen. Es können aber auch andere Versammlungsintervalle durch die Eigentümer beschlossen werden - zum Beispiel jährlich, oder sogar noch öfter.

Die Einladung zur Eigentümerversammlung

Der erste Schritt bei der Planung einer Eigentümerversammlung ist der Versand der Einladung an alle Eigentümer. Üblicherweise verschickt die von der Eigentümerversammlung beauftragte Hausverwaltung die Einladung an alle Eigentümer aus.

In der Einladung müssen alle relevanten Informationen enthalten sein, einschließlich der zu besprechenden Themen (die Tagesordnung), des Ortes und der Uhrzeit der Versammlung. Die Einladung muss mindestens 2 Wochen im Vorhinein verschickt werden, damit alle Eigentümer genügend Zeit haben, sich auf die Veranstaltung vorzubereiten.

Der nächste Schritt ist die tatsächliche Eigentümerversammlung: Eine Eigentümerversammlung dauert normalerweise etwa ein bis zwei Stunden, je nachdem, wie viele Themen diskutiert werden müssen. In der Regel leitet der Hausverwalter die Versammlung und stellt sicher, dass alle Fragen beantwortet, alle Punkte auf der Tagesordnung abgearbeitet sowie die notwendigen Beschlüsse durch die Eigentümergemeinschaft gefasst werden.

Der Hausverwalter und die Eigentümer besprechen dann die auf der Agenda stehenden Punkte, beginnend mit dem Thema, das am relevantesten für die meisten Eigentümer ist. Bei jedem Thema sammeln die Eigentümer Informationen, stellen Fragen und äußern Bedenken. Am Ende der Diskussion wird oft ein Beschluss gefasst. Alternativ wird zu einem heiklen Thema einfach nur eine Umfrage durchgeführt, um ein Meinungsbild einzuholen. Auf Basis dieses Meinungsbildes werden entweder noch weitere Informationen oder Diskussionen benötigt, oder der Beschluss wird dann nach der Versammlung in Form eines Umlaufbeschlusses durchgeführt, sofern er Aussicht auf Erfolg hat.

Die Beschlussfassung im österreichischen WEG

Beschlüsse werden auf Basis der Miteigentumsanteile (MEA) entschieden. Die Miteigentumsanteile werden für jede Einheit auf Basis der Nutzwerte errechnet, die widerum auf Basis der Nutzfläche berechnet werden. Die Nutzfläche pro Einheit kann aufgrund von Zu- oder Abschlägen vergrößert oder verkleinert werden. Die Summe aller Miteigentumsanteile muss gleich hoch sein wie die Summe aller Nutzwerte.

Stimmrechtsausschluß:

Soll über ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit eines bestimmten Wohnungseigentümers oder einer Person, die mit einem Wohnungseigentümer im familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis steht, abgestimmt werden, dann darf der betroffene Eigentümer nicht mitstimmen (§24 (3) WEG).

Es gibt drei verschiedene Arten von Beschluss-Mehrheiten, die in einer Eigentümerversammlung getroffen werden können:

Mehrheitsbeschluss

Der Mehrheitsbeschluss wurde mit einer WEG-Novelle geändert. Ab dem 1.Juli 2022 gilt eine neue Regelung zusätzlich zur bereits bekannten Mehrheitsregelung. Ein Beschluss kommt positiv zustande, wenn (§24 (4) WEG):

• mehr als 50,00% der MEA mit JA stimmen

ODER

• mindestens 66,66% der abgebenen MEA mit JA stimmen

UND

• diese JA-Stimmen mindestens 33,33% der Gesamt-MEA präsentieren.

Stimmt ein Eigentümer mit ENTHALTEN, gilt dies als abgegebene Stimme.

Qualifizierter Beschluss

Ein qualifizierter Beschluss kommt zustande, wenn:

• die abgegebenen JA-Stimmen 66,66% oder mehr ausmachen.

Dies wird zum Beispiel benötigt, um das Versammlungsintervall zu ändern. Eigentümerversammlungen müssen zumindest alle 2 Jahre stattfinden. Sollte ein anderes Intervall gewünscht sein, erfordert dies einen qualifizierten Beschluss (§ 25 (1) WEG)

Einstimmiger Beschluss

Der Einstimmigkeitsbeschluss ist der einfachste Beschluss, zugleich aber der am schwierigsten zu erreichende Beschluss, der getroffen werden kann. Dieser Beschluss kommt zustande, wenn:

• 100% der Miteigentumsanteile mit JA stimmen.

Ein einstimmiger Beschluss wird zum Beispiel erforderlich bei Massnahmen der außerordentlichen Verwaltung, die nicht Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft betreffen.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung

Nachdem alle Tagesordnungspunkte abgearbeitet wurden und allfällige Beschlüss gefasst wurden, wird die Eigentümerversammlung geschlossen und der Vorsitzende verfasst ein Protokoll über dessen Ergebnisse. Dieses Protokoll wird an alle Eigentümer geschickt und dient zur Referenz für zukünftige Eigentümerversammlungen sowie zu tätigende Massnahmen, die die Liegenschaft betreffen.

Per Gesetz muss das Protokoll für die Eigentümergemeinschaft auch öffentlich zugänglich in der Liegenschaft aufgelegt werden.

Eine Eigentümerversammlung ist ein wichtiges Instrument für die Verwaltung einer Immobilie, die im Eigentum von mehreren Personen steht. Es ist ein offenes und transparentes Forum, in dem alle Eigentümer an einen Tisch kommen, um Themen zu diskutieren, Probleme zu lösen und Beschlüsse zu treffen.