In Wohnungseigentümergemeinschaften werden Entscheidungen normalerweise bei Eigentümerversammlungen getroffen. Allerdings ermöglicht § 23 Abs. 3 WEG auch Beschlüsse außerhalb dieser Treffen.
Ein Umlaufbeschluss eignet sich besonders, wenn keine Diskussion nötig, aber eine Entscheidung erforderlich ist. Selbst ein Verwalterwechsel kann so eingeleitet werden.
Ein Beschluss im Umlaufverfahren ist eine wichtige Möglichkeit zur Abstimmung, da reguläre Versammlungen in Deutschland jährlich, in Österreich sogar nur alle zwei Jahre stattfinden. Daher nutzen Wohnungseigentümer dieses Verfahren für zwischenzeitliche Entscheidungen.
Der Umlaufbeschluss ermöglicht schnelle Entscheidungsfindung. Die WEG-Reform 2020 in Deutschland brachte wichtige Änderungen für Verwalter und Eigentümer: Beschlüsse müssen nur noch in Textform erfolgen, nicht mehr zwingend schriftlich. Dies erlaubt elektronische Kommunikationswege wie E-Mail, WhatsApp oder spezielle Tools für Hausverwaltungen und Eigentümer wie vBeschluss.
Voraussetzungen für einen Umlaufbeschluss:
Der Antrag muss in Textform an die Wohnungseigentümer mit allen wichtigen Informationen und Kosten gerichtet sein.
In Deutschland ist vorab die schriftliche Zustimmung der Wohneigentümer erforderlich. Vor dem Umlaufverfahren muss eine Bekanntmachung des Verfahrens erfolgen, z.B. per Rundschreiben, oder per elektronischem Abstimmungstool.
Die Abstimmungsfrist muss mindestens drei Wochen betragen.
Welche Abstimmungsregeln gelten für den Umlaufbeschluss?
Umlaufverfahren bieten Flexibilität für Eigentümergemeinschaften, schnell und effizient Entscheidungen zu treffen, ohne eine formelle Versammlung einzuberufen. Sie passt sich modernen Kommunikationsmitteln an und erleichtert den Entscheidungsprozess, besonders wenn dringende Angelegenheiten zwischen den regulären Versammlungen auftreten.
Deutschland: Ein Umlaufbeschluss erfordert grundsätzlich Allstimmigkeit (§ 23 WEG Deutschland). Das bedeutet: Für einen gültigen Umlaufbeschluss ist die ausdrückliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig, selbst wenn bei einer Eigentümerversammlung eine einfache Mehrheit ausgereicht hätte.
Seit dem 1. Dezember 2020 gibt es jedoch eine Erleichterung: Eine Abstimmung kann mit einfacher Mehrheit positiv durchgeführt werden, wenn dies zuvor in einer Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Diese "Absenkung" der Zustimmungsschwelle gilt nur für den konkreten Fall. Eine dauerhafte Reduzierung der erforderlichen Mehrheit ist nicht zulässig.
Im Gegensatz zu Österreich ist in Deutschland ein additives Beschlussverfahren bei Umlaufverfahren nicht erlaubt.
Österreich: Hier haben Umlaufverfahren eine große Bedeutung. Oft dienen Eigentümerversammlungen nur als unverbindliche Umfragen, um ein Stimmungsbild zu erhalten. Basierend auf dem Stimmungsbild der Wohnungseigentümer wird dann häufig ein Umlaufbeschluss durchgeführt.
Umlaufbeschlüsse können in Österreich mit einfacher Mehrheit, qualifizierter Mehrheit oder Einstimmigkeit gefasst werden (§ 24 WEG Österreich).
Im Unterschied zu Deutschland ist das additive Verfahren bei Umlaufbeschlüssen erlaubt. Beispiel: Bei einer Eigentümerversammlung mit 50 Eigentümern haben 5 bereits abgestimmt. Wird der Beschluss abgebrochen und als Umlaufbeschluss fortgesetzt, werden die bereits abgegebenen Stimmen mitgezählt.
Kann ein einzelner Wohnungseigentümer einen Umlaufbeschluss initiieren?
Diese Frage hängt auch von den spezifischen Regelungen der jeweiligen Eigentümergemeinschaft ab. Umlaufbeschlüsse können grundsätzlich von folgenden Parteien initiiert werden:
- Durch jeden einzelnen Wohnungseigentümer
- Durch den WEG-Verwalter
-
Durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats (in Deutschland) oder dessen Stellvertreter
Was geschieht, wenn ein Eigentümer den Umlaufbeschluss ignoriert?
Es kommt häufig vor, dass ein Eigentümer nicht auf einen Umlaufbeschluss reagiert. In solchen Fällen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nur begrenzte Handlungsmöglichkeiten. Eine Pflicht zur Teilnahme am Umlaufverfahren besteht gesetzlich nicht. Erfordert der Umlaufbeschluss Allstimmigkeit (in Deutschland) von den Wohnungseigentümern, führt das Nicht-Reagieren eines Eigentümers zu keinem Ergebnis.
Die fehlende Reaktion gilt nicht als Enthaltung, sondern als Ablehnung. Ist Einstimmigkeit gefordert, bleibt nur noch der Weg über eine Abstimmung bei der Eigentümerversammlung. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wurde zuvor in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass für ein Umlaufverfahren eine einfache Mehrheit genügt, ist der Umlaufbeschluss auch gültig, wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht teilnehmen.
Wann wird ein Umlaufbeschluss wirksam?
Ein Umlaufbeschluss wird erst durch die Bekanntgabe - die Verkündung des Ergebnisses wirksam. Der Initiator des Umlaufverfahrens (z.B. ein Eigentümer) kann dafür verschiedene Wege nutzen. Meist wird das Ergebnis durch den Verwalter schriftlich per E-Mail oder Post allen Eigentümern mitgeteilt. Auch ein Aushang im Treppenhaus durch den Verwalter ist als Verkündung möglich.
Anfechtung des Umlaufbeschlusses
Jeder Eigentümer kann den Beschluss innerhalb von vier Wochen nach Bekanntgabe anfechten. Maßgeblich ist das Datum der Zustellung an den Eigentümer.
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