Immobilien-Glossar

Unser Immobilien-Glossar ist Dein kleines Lexikon zu den wichtigsten Immobilienbegriffen. Kurz und knackig erklären wir in diesem Immobilien Lexikon / Glossar gängige Begriffe. Möchtest Du einen Immobilienbegriff zu unserem Glossar beitragen? Gerne kannst Du uns eine Nachricht schicken, wir nehmen nach kurzer Prüfung den Begriff gerne in unser Immobilien-Lexikon auf:

Term Main definition
Mietschulden-Freiheitsbescheinigung

Die Mietschuldenfreiheitsbescheingung wird vom aktuellen Vermieter ausgestellt und bestätigt, dass der Mieter die Miete regelmäßig und in voller Höhe zahlt. Diese ist vor allem wichtig im Rahmen einer Wohnungsbewerbung.

Mit dieser Bestätigung unterstreicht der Mietkandidate seine Kreditwürdigkeit gegenüber dem potentiellen Vermieter. Es handelt sich sozusagen um einen weiteren Puzzlestein, die eigene Bonität nachzuweisen. 

Für den Vermieter kann dies auch ein weiteres Mittel sein, das Risiko von Mietnomaden zu reduzieren.

Vorlage Mietschulden-Freiheitsbescheinigung

Mietspiegel

Mittels Mietspiegel wird die ortsübliche Miete ermittelt. In Deutschland ist dies gesetzlich vorgesehen, auf Basis des Mietspiegels werden in Deutschland Mieterhöhungen gerechtfertigt.

In Österreich ist dies gesetzlich nicht vorgesehen. Die Wirtschaftskammer Österreich (WKO) erstellt jährlich einen Immobilienpreisspiegel, der die durchschnittlichen Mietpreise auf Bezirksebene wiedergibt. 

Mehr Infos zum Mietspiegel.

Synonyms - Mietpreisspiegel
Mietvertrag

Der Mietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem Vermieter (Eigentümer) und dem Mieter über das Recht, eine Immobilie bzw. eine Liegenschaft nutzen zu dürfen.

Ein Mietvertrag kann auch zwischen einem Hauptmieter sowie einem Untermieter abgeschlossen werden, sofern der Hauptmieter dazu berechtigt ist, einen Untermietvertrag abzuschließen.

Mietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Wird ein Mietvertrag mündlich abgeschlossen, geht er automatisch in einen unbefristeten Vertrag über.

Ist der Vertrag befristet, kann dieser nach Ablauf beliebig oft verlängert werden.

Fällt der Mietvertrag unter das österreichische Mietrecht (MRG), gelten bestimmte Regeln für die Kündigungsfristen.

Weitere Infos zurm Thema Kündigung Mietvertrag.

Synonyms - Bestandvertrag
Mietwohnung

Eine Immobilie, die gemietet werden kann und zu Wohnzwecken verwendet werden darf.

Fragen & Antworten zum Thema Mietwohnung.

Mietzins

Die Geldsumme, die für die Miete der Immobilie (Wohnung, Haus, Garten, Garage, etc) an den Vermieter zu zahlen ist. Üblicherweise monatlich fällig. Bei Immobilien, die unter Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen, ist in Österreich die Frist für die Überweisung der Miete zwingend der 5. des Monats oder später. Bei Immobilien, die nicht dem MRG unterliegen, kann dies frei vereinbart werden.

Zum Hauptmietzins kommt noch das allfällige Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände hinzu. Weiters die Betriebskosten, Heizkosten sowie (je nach steuerrechtlicher Lage des Vermieters) die Umsatzsteuer. Die Gesamtmiete wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.

Synonyms - Miete,Bruttomietzins
MRG

Das MRG (Mietrechtsgesetz) wurde zuletzt 1981 grundlegend reformiert, regelt die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sowie genossenschaftliche Nutzungsverträge und ist seit Anfang 1982 in Kraft. Zuvor hieß es Mietengesetz (MG).

Das MRG unterscheidet drei Hauptkategorien:

  1. Vollanwendung des MRG - insbesondere für Altbauten mit Baubewilligung vor dem 8.Mai 1945 (Kriegsende). Das Mietobjekt unterliegt dem Preisschutz (die maximale Höhe des Mietzinses ist reguliert, bei einem befristeten Mietvertrag ist zwingend ein Abschlag auf die Miete vorgesehen, die Betriebskostenposten sind zwingend reglementiert) sowie dem Kündigungsschutz (Mieter dürfen nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden, die Kündigung muss gerichtlich erfolgen, er gibt Mindestlaufzeiten für Mietverträge).
  2. Teilanwendung des MRG - insbesondere die Bestimmungen hinsichtlich Dachgeschoßausbauten ab 2002 / Bestimmungen zu Kündigung und Befristung von Mietverträgen. Bei Teilanwendung kommt nur der Kündigungsschutz des Mieters zur Geltung.
  3. Nichtanwendung (Vollausnahme) des MRG - insbesondere bei Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen: Es kommt vorwiegend das ABGB zur Anwendung. Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsfristen des Mietvertrags können frei vereinbart werden.

Das MRG beinhaltet mittlerweile zahlreiche Sondervorschriften und ist auch für Experten eine bereits recht komplexe Materie und für Laien nur noch sehr schwer verständlich. Seit vielen Jahren gibt es in Österreich zahlreiche Stimmen, das MRG grundlegend zu reformieren und zu vereinfachen - bisher ohne Erfolg.

Mehr Infos hier: das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG)

Synonyms - Mietrechtsgesetz
Neubau

Prinzipiell handelt es sich bei jedem neu errichteten Gebäude um einen Neubau. Qualitativ unterscheidet sich ein Neubau von einem Altbau meist durch eine zeitgemäße Ausstattung sowie hohe Energieeffizienz. 

Nach dem österreichischen Mietrechtsgesetz gelten Gebäude mit einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 als Neubau. Alles davor ist Altbau.

Diese Regelung hat massive Auswirkung auf die mietvertragliche Gestaltungsmöglichkeit hinsichtlich Mietdauer, Miethöhe sowie Kündigungsmöglichkeiten. Mehr dazu auch unter "Wann gilt das MRG?"

Nutzfläche

Was zur Nutzfläche zählt, ist in Österreich im Mietrechtsgesetz sowie Wohnungseigentumgesetz geregelt: Es zählt die gesamte Fläche eines Hauses zur Nutzfläche, abzüglich der Wände, Türdurchbrechnungen (für die Tür verwendete Bodenfläche), Durchreichen, Balkone, Terassen, Stiegen, Aufzüge, Heizungsraum o.ä.

Sehr wohl zählt aber eine Loggia sowie die Fläche unterhalb von Dachschrägen in der Wohnung zur Nutzfläche.

Option

Eine Vereinbarung, die es einer der beiden Vertragsparteien ermöglicht, eine einseitige Willenserklärung abzugeben, die der andere Vertragspartner annehmen muss.

So könnte ein Grundstücksverkäufer einem Kaufinteressenten das Recht einräumen, binnen einer gewissen Frist das Grundstück zu einem vorher vereinbarten Preis zu kaufen.

Der Interessent ist somit innerhalb der gesetzten Frist dazu berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Option auszuüben = zum vorher festgelegten Preis zu kaufen.

Pawlatsche

Ein balkonartiger offener Gang anstatt eines Flurs an der Hofseite eines Wohngebäudes als Zugang zu den einzelnen Wohnungen. Meist aus Holz und Metall bestehend. Noch häufig in der Wiener Innenstadt in Wohnhäusern aus der ersten Hälfte des 19. Jhdts. zu sehen.

Synonyms - Pawlatschengang
Penthouse

Eine Wohnung, die meist die gesamte Geschossfläche umfasst und sich auf dem Dach eines mehrgeschossigen Gebäudes befindet.

Oft Luxus-Wohnungen mit Terrasse oder Dachgarten, gerne auch in Form eines Duplex (Maisonette-Wohnung) auf mehrere Stockwerke verteilt.

provisionsfrei

Ist eine Immobilie provisionsfrei zu mieten, meint man damit, dass keine Provision - auch Courtage genannt - an den Immobilienmakler zu zahlen ist.

Dies ist vor allem dann der Fall, wenn das Mietobjekt direkt (ohne Makler) durch den Vermieter vermietet wird.

In Deutschland wurde 2015 das Bestellerprinzip eingeführt: Derjenige, der den Makler engagiert (bestellt), muss auch die Provision bezahlen.

In Österreich steht das Bestellerprinzip vor der Einführung.

Weitere Infos: provisionsfrei Mietwohnung finden.

Synonyms - ohne Provision
Räumungsklage

Mittels Räumungsklage kann der Vermieter das Recht gerichtlich einfordern, sein Eigentum wieder jederzeit betreten und darüber verfügen zu können. Räumungsklagen können eingebracht werden, wenn zum Beispiel ein wichtiger Grund gemäß § 30 MRG vorliegt und der Mieter die Immobilie nicht fristgerecht räumt oder ohne gültigen Vertrag nutzt. Die Immobilie kann dann auf richterliche Anordnung geräumt werden.

Wird ein gerichtlicher Räumungsvergleich geschlossen, kann unmittelbar danach die Räumungsexektion beantragt werden.

Reihenhaus

Das Reihenhaus ist ein Gebäude, das aus mehreren, gleich ausschauenden Wohneinheiten besteht. Die Wohneinheiten werden entweder in gleicher Reihe angeordnet, oder in einer seitlich leicht versetzten Lage, um das Gesamtbild der Anlage aufzulockern. 

Beim Reihenhaus handelt es sich um Einfamilienhäuser, die an jeweils zwei Hausseiten miteinander verbunden sind.

Synonyms - Reiheneinfamilienhaus
Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins hat den Kategoriemietzins abgelöst und ist seit 1.3.1994 in Österreich geltend für Neuvermietungen - ausgenommen Kategorie D Wohnen (Substandard).

Der Richtwert ist derjenige Betrag, der für eine typische Mietwohnung (die mietrechtliche "Normwohnung", die der Kategorie A-Wohnung bis 130 m2 entspricht) mit einem entsprechendem Zu-, oder Abschlag verlangt werden kann. Der Zu- oder Abschlag richtet sich nach der jeweiligen Ausstattung und Lage der Wohnung.

Der Richtwert selbst ist in jedem Bundesland in Österreich anders und wird regelmäßig den Veränderungen des Verbraucherpreisindex nach angepasst.

Weiterführende Informationen auch hier: 

Kategorie-Mietzins und Richtwert-Mietzins

Schlichter Maklervertrag

Beim schlichten Maklervertrag handelt es sich um einen nicht exklusiven Auftrag an einen Immobilienmakler, eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten oder zu verkaufen. Hierfür können auch mehrere Makler beauftragt werden. Deswegen ist der Makler auch nicht verplichtet, für den Auftraggeber (Bestandsabgeber) tätig zu werden.

Der schlichte Maklervertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden.

Wird der Vermittlungsauftrag exklusiv mit einem Makler abgeschlossen, handelt es sich um einen Alleinvermittlungsauftrag.

In diese Fall muss der Makler für den Auftraggeber aktiv werden, da er (zeitlich befristet) der alleinige Auftragnehmer für den Vermieter bzw. Verkäufer ist.

Synonyms - Vermittlungsauftrag
Schlichtungsstelle

Anlaufstelle zur Beilegung von Mietstreitigkeiten. Zum Beispiel, wenn der Mieter einen zu hohen Mietzins vermutet, oder vom Vermieter eine Verbesserung des Mietgegenstandes erwartet, der Vermieter dies aber ablehnt.

Der Mieter oder Vermieter kann einen entsprechenden Antrag stellen, die Schlichtungsstelle (üblicherweise vorhanden in größeren Gemeinden) führt eine mündliche Anhörung durch und trifft dann eine Entscheidung, die rechtlich verbindlich ist.

Sollte der Mieter oder Vermieter mit der Entscheidung nicht zufrieden sein, kann binnen 4 Wochen eine Eingabe beim Bezirksgericht gemacht werden, welches sich dann nochmals mit dem Fall näher befasst.

Schutzzone

Schutzzonen sind spezielle Gebiete, für die besondere Bebauungsregeln gelten.

In einer Schutzzone sind bauliche Veränderungen nur gestattet, wenn sie zum Stil der anderen Gebäude passen, bzw. das örtliche Stadtbild nicht "negativ beeinflussen". 

Beispiel: In Wiener Schutzzonen darf der Verwendungszweck von Wohnräumen nicht geändert werden, auch Dachgeschoßausbauten sind nur zu Wohnzwecken möglich.

Schutzzonen werden im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ausgewiesen. Wo sich die Wiener Schutzzonen befinden, kann im Internet abgerufen werden: Schutzzonen Wien

Synonyms - Flächenwidmungsplan
Souterrain

Eine Souterrain-Wohnung liegt in einem Geschoß des Gebäudes, dass sich teilweise (zur Hälfte) unter dem Erdniveau des Gebäudes befindet. Auch Halbkeller genannt.

Synonyms - Halbkeller
Substandardwohnung

Eine Wohnung, die eine mangelhafte Ausstattung hat. Es zum Beispiel eine Wasserentnahmestelle oder eine WC in der Wohnung. Beides ist in diese Fall am Gang. In diesem Fall handelt es sich um eine Kategorie D-Wohnung. Auch wenn es eine Wasserentnahmestelle oder WC in der Wohnung gibt, eines dieser beiden Dinge oder beides aber unbrauchbar ist, handelt es sich bei dieser Wohnung um Kategorie D.

Nach § 15a MRG und der letzten Mietzins-Festsetzung vom 1.3.2018 darf folgender Mietzins pro Quadratmeter maximal verlangt werden:

  • Kategorie D "brauchbar":     1,80 €
  • Kategorie D "unbrauchbar": 0,90 €
Synonyms - Kategorie D
Unterlassungsklage

Mittels Unterlassungsklage möchte ein Kläger eine aktuelle oder zukünftige Beeinträchtigung seines Besitzes abwehren. Beispiel: Der Besitzer eines Grundstücks möchte dem Nachbarn mittels Unterlassungsklage verbieten, dass dieser beim Gassi gehen mit dem Hund sein Grundstück überquert. 

Die Unterlassungsklage wird mittels Antrag beim Bezirgsgericht eingebracht. 

Verdachtsflächenkataster

Der Verdachtsflächenkataster ist ein Verzeichnis von Orten, von denen auf Grund von früheren Nutzungsformen (zum Beispiel Tankstellen, Gerbereien, Asphaltbauunternehmen, Färbereien, Chemieerzeugungsbetriebe u.ä.) erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Menschen sowie Beeinträchtigung der Umwelt ausgegangen werden kann.

Der Kataster wird nach den Bestimmungen des Altlastensanierungsgesetz (AlSaG) geführt. Altlasten müssen beim Umweltbundesamt gemeldet werden. Der Kataster ist online einsehbar: 

https://www.umweltbundesamt.at/vfka

Vergleich

Ein Vergleich ist eine einvernehmliche Einigung über strittige oder zwifelhafte Rechte. Der gerichtliche Vergleich ist ein Exekutionstitel und kann zu Zwecken der Exekution ohne weitere Klage verwendet werden.

Verjährung

Wurde in einem Vertrag ein bestimmter Termin oder Frist festgesetzt, in dem zum Beispiel eine Option auf Kauf ausgeübt werden kann, und wird diese Option nicht innerhalb der Frist oder bis zum Termin nicht ausgeübt, dann gilt dieses Recht als verjährt. Das Recht auf Geltendmachung eines Anspruchs ist durch Zeitablauf verjährt. 

Auch wenn das Recht verjährt ist, erlischt es dadurch nicht gänzlich. Es kann aber gerichtlich nicht mehr durch Klage geltend gemacht werden. Zivilrechtlich gibt es eine allgemeine Verjährungsfrist (30 Jahre) sowie eine kurze Verjährungsfrist, die bereits nach 3 Jahren eintritt.

Vermieter

Ein Vermieter besitzt eine Wohnung, ein Haus oder eine Liegenschaft und vermietet diese gegen eine monatliche Miete an einen Mieter. Das Mietobjekt wird für Wohnzwecke, Erholungszwecke oder Geschäftszwecke vermietet.

Mehr Infos zum Thema Wohnung inserieren und vermieten, Mietnomaden vermeiden.

Vermietervereinigung

Eine Vermietervereinigung ist eine Interessensvertretung für Vermieter von Wohnungen, Häuser und Liegenschaften im Allgemeinen. Es gibt eine Vielzahl von Vermietervereinigungen in Österreich, Deutschland und der Schweiz.

Hier findest Du eine Übersicht der Vermietervereinigungen.

Für Mieter gibt es ebenso Interessensvertretungen. Diese haben sich als Mietervereinigung zusammengeschlossen und vertreten Mietern in mietrechtlichen Angelegenheiten.

Hier ist eine Übersicht Mietervereinigungen.

Vorvertrag

Der Vorvertrag ist eine Vereinbarung, zu einem späteren Zeitpunkt einen umfangreichen Vertrag mit einem bestimmten Inhalt abzuschließen. Ein Vorvertrag kann eingeklagt werden, allerdings kann nur auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden.

Im Vorvertrag werden alle wichtigen Punkte des Hauptvertrags festgelegt. Wenn sich einer der Vertragspartner auf veränderte Umstände oder den Wegfall der eigentlichen Geschäftsgrundlage für den Hauptvertrag beruft, kann der Hauptvertrag nicht erzwungen werden.

In diesem Fall spricht man von "Clausula rebus sic stantibus" - eine unveränderte Wirksamkeit des Vertrages ist nur unter gleichbleibenden Verhältnissen möglich (Umstandsklausel).

Im Gegensatz zum Vorvertrag verpflichtet die Punktation bereits zur Erfüllung des vereinbarten Rechtsgeschäfts. Bei der Punktation fehlt nur noch der förmliche Vertrag.

Synonyms - Punktation
WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt alle Belange und Voraussetzungen zum Thema Kauf und Verkauf einer Immobilie sowie der damit verbundenen Rechte und Pflichten der Käufer, Verkäufer sowie Wohnungseigentümer.

Weiters wird im WEG auch die Verwaltung der Liegenschaft sowie Spezialfälle wie zum Beispiel der Auschluß eines Wohnungseigentümers geregelt, oder wie wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren abzuhandeln sind.

Synonyms - Wohnungseigentumsgesetz
Wertsicherungsklausel

Bei dieser Vertragsbestimmung wird festgelegt, unter welchen Bedingungen zum Beispiel der Mietzins erhöht werden darf. Dies kann z.B. laufend sein, oder im Fall einer Schwellwertklausel bei Erreichen eines bestimmten Prozentsatzes eines vorher vereinbarten Indexes.

Hierbei kommt vor allem der Verbraucherpreisindex (VPI) zur Anwendung, der von der Statistik Austria errechnet und bekannt gegeben wird.

Link zur Statistik Austria

Synonyms - Indexklausel,Preisklausel
WFG

Das Wohnbauförderungsgesetz (WFG) aus dem Jahr 1984 regelt das Thema Färderungen für den Neubau von Wohnungen. Jedes Bundesland in Österreich hat hierfür seine eigenen Bestimmungen.

Synonyms - Wohnbauförderungsgesetz
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